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임차권등기명령제도란, 주택임대차 계약이 종료되었음에도 전세보증금이나 월세 보증금을 임대인으로부터 돌려받지 못하는 경우에 이용되고, 이런 경우 기존 임차인이 받을 보증금이 있다는 사실을 임차목적물등기부등본에 기재하는 것을 임차권등기명령제도라고 합니다.

임차인이 퇴거하면 대항력이 상실되고 새로운 임차인에게만 대항력이 인정된다.

그러나 임차권등기를 하고 이사를 가게 되면 최초 임대차의 대항력과 우선변제권이 유지되지만, 유의할 점은 등기부에 임차권등기가 이루어진 다음에 이사를 가야되는것이지, 임차원 등기를 신청한 시점 또는 그 결정문을 받고 이사를 하게 된다면 그전에 대항력이 발생한 임차인이 있을 경우 전세금을 받을 수 없게 된다.

임차인 배당사례 1

우선변제권이 후순위(우선변제권은 전입신고일과 확정일자 중 더 늦은 날짜를 기준으로 한다.) 이므로 근저당권자인 현대캐피탈이 배당받고 남은 금액 한도내에서 배당받을 수 있다. 그러나 대항력이 있으므로  임차인이 배당받지 못한 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다.

※ 대항력: 대항력은 임차한 주택이 경매로 소유자가 변경되더라도 계약한 임대차 기간동안 계속해서 거주할 수 있고 그 기간이 종료되면 임차보증금을 돌려받을 수 있는 임차인의 권리를 말한다.

대항력이 있는 임차인이 경매절차에서 보증금을 돌려받을 수 있는 방법은 다음과 같은 두가지 방법이 있다.

1. 법원에 배당요구를 신청하여 부동산이 낙찰된 후 보증금을 배당받는 방법

2. 배당요구를 하지 않고 낙찰자에게 반환을 요구하는 방법

단, 대항력이 있는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수하게 된다.

임차인 배당사례 2

우선변제권은 전입신고일과 확정일자 중 더 늦은 날짜를 기준으로 얻게 되므로 말소기준권리보다 늦어 후순위로 배당받는다. 따라서 근저당권자인 농협은행이 배당받고 남은 금액이 있다면 배당받을 수 있다. 전액 또는 일부를 배당받지 못하더라도 임차인은 대항력을 주장할 수 없으므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없다.

※ 우선변제권 취득요건

1. 대항력 갖추기(주택의 인도와 전입신고)

2. 임대차계약서에 확정일자 받기

1. 지방소득세

지방자치단체의 구성원인 주민을 대상으로 과세되는 지방세로 소득의 크기에 따라 과세되는 소득분(특별징수,종합소득세분,양도소득세분,법인세분)으로 구분됩니다.

2. 특별징수하는 지방소득세

그 과세표준이 되는 소득에 대하여 소득세, 법인세를 원천징수하는 때 

* 원천징수: 소득이나 수익을 지급하는 쪽에서 세금의 일부를 거두어들이는 방법

3. 지방소비세

지방소비세는 지방재정 확충의 일환으로 국세인 부가가치세액의 5%를 지방세로 이양

4. 납세의무자

납세의무자란 지방세법에 따라 지방세를 납부할 의무가 있는자

5. 납세자

납세자란 납세의무자(연대납세의무자와 제2차 납세의무자 및 보증인을 포함)와 지방세를 특별징수하여 납부할 의무를 지니는자를 말한다.

6. 교부청구란

관세관청이 체납자의 재산을 압류 등을 하기 전에 다른 기관에서 체납처분, 강제집행을 하는 경우 체납자 재산 환가대금에 대하여 배당을 받기 위하여 교부를 청구하는 것

7. 법정기일

부가세나 소득세처럼 신고로서 납세의무가 확정되는 경우에는 납세자의 신고일을 법정기일로 보아 국세 우선권을 적용한다. 

종합부동산세란 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 국내에 소재한 재산세 과세 대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세되는 세금

개인이 보유하고 있는 전국의 주택과 토지를 합산한 금액이 과세 기준금액을 초과하는 경우 과세하는 세금

즉, 재산세와는 별도로 고액의 부동산에 대하여 추가로 부과하는 세금

부동산 과다 보유를 억제하고 부동산 시장을 안정화 하는데 목적

양도가액
- 필요경비

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양도차익

- 장기보유특별공제

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양도소득금액

- 양도소득기본공제

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양도소득과세표준

x 세율

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양도소득산출세액

+ 가산세

- 감면 및 공제새액

- 기납부세액

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납부할세액